2018年5月16日，由原力场、贝壳租房主办，日本不动产研究所协办的“2018年原力论坛暨中日住房租赁行业峰会”在上海顺利召开。赋能资本创始人胡振寅受邀参加此次论坛并在会上分享了长租公寓领域发展历史、剖析长租公寓商业模式的演变和发展，并对长租公寓未来发展的新趋势作出展望。

  中日住房租赁论坛后，有很多朋友索要PPT，想一同探讨长租公寓领域。因此通过本公众号对演讲内容做展开阐述。本文内容系根据赋能资本胡振寅于2018年5月“从投资视角看长租公寓”分享中整理而成。

  从2010年开始，长租公寓行业开始发展并逐渐进入公众视角。回看过去几年的发展历史，长租公寓行业从磕磕碰碰的试探中成长，迈过了它的婴儿期、儿童期、少年期并已步入青年期。

  2010年~2012年是长租公寓的婴儿期。像未来域，魔方，优客逸家这样的一些公寓品牌开始注册成立。大家处于摸着石头过河的阶段，尚未形成可复制的经营模式。此阶段的公寓企业的房间规模多为300间以下。

  2013年~2014年是长租公寓的儿童期。在2013年之前这个行业极少拿过投资。在儿童期，长租公寓行业开始受到资本资金的青睐。比如挺巧合的，2013年初，青客和优客逸家均获得300万人民币的天使投资，2013年秋，两家又分别获得4000万人民币和400万美元的A轮融资。

  为什么长期资金市场会在此阶段关注长租公寓市场呢？首先是因为此时长租公寓已发展到了一定的初步规模，领先的公寓品牌房间数已达1000间以上，积累了一批用户，其业务模式已被验证，资本进入能够使其将这个已被验证的模式进行复制，逐步扩大规模。其次房地产白银时代的到来，让聪明的投资者嗅到了房地产存量运营的投资机会，而长租公寓正是发展空间最大的一种存量运营业态。

  2015年~2017年是长租公寓的少年期。酒店（如铂涛集团的窝趣公寓、华住集团的城家公寓等）、房地产开发商（万科的泊寓、龙湖的冠寓等）、房产中介机构（如世联行的红璞公寓、杭州盛世管家的爱上租等）等多种角色加入长租公寓领域。行业早期的经验被大量学习、传播。万间管理规模的品牌渐多。优秀企业的运营体系趋于成熟，运营能力可支撑房间数量的加速增长。2017年7月，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下文简称《通知》），明白准确地提出搭建住房租赁交易买卖平台，增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。这使得租赁市场在政策红利下加速发展。

  踏入2018年，进入到长租公寓的青年期。受到政策鼓励和政府大力推动之下，慢慢的变多的资金、人才、政策、土地等资源进入长租公寓领域。举个简单的例子，在公寓的人才引进方面，以前很多人由于对行业认知的不足，认为进入公寓行业的只有低学历、无专业技能的人员。公寓企业也缺乏对于人才培养的关注度。但是随着行业的发展和政策的鼓励，行业需要更加专业的人去做专业的事从而有意识的提高从业人员的门槛，另一方面更多的人才也对长租公寓有了更深的认识和认可从而进入这个行业。在此阶段，运营体系更趋于成熟稳定，更多的公寓企业将拥有十万间级别的规模。

  长租公寓能快速发展的原因主要有三个方面：1、国民消费升级；2、人口变化导致的需求变化；3、房产市场的大趋势。

  国民消费升级，认可品质租房概念。中国人均GDP在2011年首次突破5000美元，根据国际经验，人均GDP超过5000美元，居民的消费会从以物质消费为主转向精神文化消费为主的时期。

  有意愿且有能力的消费群体逐渐增多。2012年开始，90后人群开始毕业并且步入社会，一直在优越环境中成长的90后在选择租房的时候会追求具有品质感的居住体验。但在传统的租房市场中经常会出现黑中介、装修差、周边租客人流复杂的情况，因此无论是在经济发展上还是在人群需求上都迫切的需要有独立空间、优质装修、高素质社群聚集的品牌公寓的出现。

  房价高企，首置年龄推后，更多人通过租房过渡，租赁市场需求扩大。2015年开始，以深圳为代表的全国房价上涨造成的房地产市场火热状况更是进一步从租房市场需求端推动供给端产生一些变化。主要由两个层面去分析。一个层面是：房价高企并且可预见短期不会调降，购置首套房的人群年龄提升，租房过渡期延长，房产居住者与持有者加速分离。另一个层面：城市可供开发的土地减少，城市化进程放缓。房地产由增量开发转向存量运营并成为主流。

  在以上三个原因的背景下，也使得政府开始关注存量住房市场。2015年1月住建部发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》（下简称指导意见），提出政府建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁机构、鼓励开发商实行租赁并举经营模式。 2015年11月国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（下简称国发办85号指导意见）规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策，重点发展短租公寓、长租公寓等细分业态，公寓首次纳入生活服务业。从住建部的指导意见到国务院发布的85号指导意见，都是旨在去存量资产和消费升级。这一举措的背后意味着对住房租赁市场的支持，公寓行业的空间从而可被想象。

  总结来说，长租公寓顺应中国经济发展整体向上的趋势，准确抓住传统租房市场和新一代租房人群的供需错配的机会，在国家政策的指引支持下得到长足发展。加之长租公寓自身的属性与经济发展、供需、政策三方相契合令公寓企业遍地开花。

  赋能资本核心团队于2014年开始专注于长租公寓领域的投资，投资对象包括公寓运营商公司股权、公寓实体项目及公寓产业链上下游公司股权；同时开展长租公寓项目债权类金融业务。长期深耕于长租公寓领域，赋能资本对长租公寓行业有深刻独到的认知，拥有专业的投资能力、完备的风控体系、扎实的投后管理经验和丰富的运营商资源。